פסק-דין בתיק ת"א 7101-06-08

מבוא וטענות הצדדים

1.          לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי וצו לסילוק-יד ממקרקעין, שבמסגרתה מבקשים התובעים (להלן: "צינר") להכריז על חצר הבית המשותף להם ולנתבעים (להלן: "בן דוד") כעל 'רכוש משותף', שבו אין לבן דוד זכות לשימוש בלעדי. כפועל יוצא מכך, מבקשים צינר להורות על סילוק ידם של בן דוד מן השימושים הבלעדיים שהם עושים בפועל בחצר המשותפת, ובעיקר - על עקירת המחוברים שבן דוד בנו בחצר. צינר מוסיפים ומבקשים היתר לפיצול סעדים, לצורך תביעת נזקיהם הכספיים בהליך נפרד; ולחלופין - פיצוי בסך 120,000 ש"ח.

2.          עוד לפניי תביעה-שכנגד למתן צו לסילוק-יד ממקרקעין ולסעד כספי, שבמסגרתה מבקשים בן דוד להורות לצינר להימנע משימוש בלעדי בגג המשותף של הבית המשותף, ולשפותם בסך 20,000 ש"ח בגין חלקם של צינר בהוצאות שהוציאו בן דוד על אחזקת הרכוש המשותף.

3.          המדובר בבית משותף בן 2 קומות ו-4 דירות ברח' אלוף דוד 3 ברמת-חן, רמת גן (גוש 6156 חלקה 575), ולו חצר משותפת בשטח 841 מ"ר. זכויות החכירה באגף המזרחי של המבנה, קרי: בדירות (חלקות-משנה) מס' 2 ו-4, היו שייכות עד שנת 2009 לישראל וסילביה יעוז, ומאז - לבניהם עמרי יעוז ועודד יעוז, בהתאמה. יעוז מחזיקים ומשתמשים באופן בלעדי, בהסכמתם מימים-ימימה של כלל בעלי הזכויות בבית המשותף, במחצית המזרחית (המגודרת) של החצר המשותפת, הצמודה לאגף המזרחי של הבניין. צינר, בעלי זכות החכירה בדירה מס' 3 המצויה בקומה השנייה של האגף המערבי של הבניין, הרחיבו את דירתם על ידי בניית קומה נוספת על גג דירתם המקורית, ועל ידי כך הפכו את הגג העליון לרכוש משותף, במקום הגג המקורי שהפך לרצפת הקומה השנייה של דירתם. בן דוד הם בעלי זכויות החכירה בדירה מס' 1, בקומת הקרקע של האגף המערבי של הבניין.

4.          עיקר הסכסוך הוא טענת צינר כי בן דוד נוהגים במחצית המערבית של החצר המשותפת מנהג בעלים, תוך נישולם של צינר; וטענת בן דוד כי כך נוהגים צינר בגג המשותף.

5.          בשל הצורך והחובה לחסוך זמן שיפוטי, דנתי רק באלו מבין הטענות והראיות שאותן ראיתי כנחוצות להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר.

הערות כלליות

6.          בהכרזה לכל באי עולם בדבר זכויות האדם מיום 10.12.1948, מאת העצרת הכללית של האומות המאוחדות [סעיף 1], נאמר:

"כל בני אדם נולדו בני חורין ושווים בערכם ובזכויותיהם. כולם חוננו בתבונה ובמצפון, לפיכך חובה עליהם לנהוג איש ברעהו ברוח של אחווה".

7.          "רוח של אחווה" מחייבת חתירה הדדית ושיתופית להגדלת הרווחה המצרפית, בגבולות ההגינות. כלומר, גישה של שיתוף פעולה לצורך הפקת תועלת רבה יותר לכולם, או, למצער, גישה המאפשרת מצב של "זה נהנה וזה לא חסר" [התנגדות לכך נחשבת ל"מידת סדום"; בבלי כתובות קג, א, ופירוש רש"י שם]. "רוח של אחווה" מחייבת אפילו נכונות מידתית לוויתורים קטנים, כדי לאפשר תועלת גדולה לזולת. בהקשר של הבית המשותף, המעט שניתן לצפות לו במסגרת אחווה זו הוא גישה של "חיה ותן לחיות". "רוח של אחווה" אינה מתיישבת עם התנצחויות, התנכלויות ומירור הדדי של חיי השכנות בבית המשותף.

8.          מעט גישה חיובית מעין זו הייתה מועילה לצדדים, כנראה, יותר מהרבה הליכים משפטיים. בהיעדר "רוח של אחווה" - אפילו זכייה משפטית לא תניב שלווה, אלא " בית מלא זבחי ריב" [ משלי יז, א].

9.          אפילו ראו הצדדים צורך בקבלת הכרעה בשאלות שעליהן לא הושגה הסכמה - היה עדיף להם להמיר סכסוך מר ויקר בפנייה משותפת, עם ייעוץ וייצוג משפטיים או בלעדיהם, לגורם האמון על הסדרת היחסים בבית המשותף - כגון גישור או בוררות בסיוע האגודה לתרבות הדיור. בעדיפות שניה, היה עדיף לצדדים לפנות לערכאה הייעודית, והנוחה יותר להתדיינות בין בעלי דירות בבית משותף, של המפקח על רישום מקרקעין (להלן: "המפקח"); בהתאם לסמכותו הרחבה יותר לדון בסכסוכים  כבענייננו [ חוק המקרקעין, סעיף 72].

10.      אולם, משההליך התקיים לפניי בבית משפט השלום; ומשהליכי גישור בין הצדדים לא הסתייעו - אין לי אלא להכריע במחלוקות המשפטיות המתוחמות בכתבי הטענות שלפניי, במסגרת סמכותי.

11.      אבהיר כי בהתאם לסמכותי המקבילה לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), סעיף 72(ב) - איני מוסמך לדון אלא בתביעות הדדיות בדבר הסגת-גבול מצד הצדדים, בדרך של הקמת מחוברים ושימוש בלעדי ברכוש משותף.

12.    בסיכומיהם עוררו צינר מן הנשייה את בקשתם לפיצול סעדים. בן דוד, בסיכומי-התשובה, התנגדו לבקשה, בטענה כי למעשה נזנחה, והעלאתה בשלב הסיכומים פוגעת בזכותם הדיונית להתמודד איתה באופן הוגן. אולם, כזה בדיוק היה המצב בעניין ע"א 466/89 יאיר ותמר צברי נ' יואל ושונה מסוארי מיום 3.12.90. חרף ההיזכרות המאוחרת בבקשה בשלב הסיכומים - קבע בית המשפט שם כי נוכח השוני היסודי בסעדים בין סעד הצהרתי-אכיפתי לסעד של פיצויים - ספק אם בכלל היה צורך בבקשה לפיצול סעדים, ומכל מקום ראוי להיענות לה; משום שאין טעם לדון במכלול של סעדים חלופיים שעצם הרלבנטיות שלהם תלויה בהכרעה מוקדמת בשאלות המהוות בסיס לחבות בהם. עוד נאמר שם כי אין בהעלאתה המאוחרת של הטענה משום פגיעה דיונית בצד-שכנגד, משום שהיתר לפיצול סעדים נועד לאפשר הליך עתידי, שבמסגרתו תהיה לנתבעים הזדמנות הוגנת להתגונן מול הסעדים הנתבעים. האמור בעניין צברי תקף גם בענייננו. אדרבא, בענייננו הדברים מקבלים משנה תוקף, משום שהנזקים הנטענים בענייננו יושפעו מהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, שלפניה תלויה ועומדת בקשת בן דוד לקבלת היתר עבור העבודות שבוצעו במקרקעין הנדונים. לפיכך אני נעתר לבקשה לפיצול סעדים. אין באמור כדי לגרוע מהמלצותיי כאמור לעיל בפסקה ‎9.

13.      הסעד הנוסף שהתבקש בתביעה-שכנגד, בדבר השתתפות כספית בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף, הנו בסמכותו הייחודית של המפקח, לפי סעיף 72(א) ב חוק המקרקעין. לפיכך רכיב זה בתביעה-שכנגד נמחק על הסף. איני רואה לנכון להעביר את העניין לערכאה המוסמכת. ראשית, ממילא תידרש, לכאורה, הגשתם של כתבי טענות מתוקנים בעקבות פסק דין זה. שנית, ומבלי לקבוע מסמרות בדבר, סיכויי הדרישה הכספית אינם נראים גבוהים: ההוצאות שבהן מדובר לא נועדו לרווחת כלל הדיירים, או לאחזקת הרכוש המשותף ככזה, ולא הוחלט עליהם בהליך תקין של 'אסיפת בעלי-דירות' שבמסגרתו נשמעה עמדתם של הנתבעים-שכנגד (צינר). תחת זאת, מדובר בהוצאות שהתובעים-שכנגד (בן דוד) הוציאו על דעת עצמם, לרווחת עצמם, במסגרת שימושים שנויים-במחלוקת ברכוש המשותף. כמה שנאמר: "פתח ר' יהודה ואמר: כמה נאים מעשיהן של אומה זו (רומי - ש"פ) , תקנו שווקים, תקנו גשרים, תקנו מרחצאות... נענה רשב"י ואמר: כל מה שתקנו לא תקנו אלא לצורך עצמן; תקנו שווקין..., מרחצאות - לעדן בהן עצמן, גשרים - ליטול מהן מכס" [ בבלי שבת כג, ב]. אפילו ייקבע כי השימושים הללו היו מותרים, על יסוד הסכמת כל בעלי הדירות או רוב מספיק מתוכם - תהא גלומה בקביעה כאמור ההנחה, המיוסדת על אומד דעת הצדדים, כי ההסכמה האמורה הייתה לשימוש כאמור על חשבון בן דוד. איש מבעלי הדירות לא הסכים כי יוגש לו חשבון בגין העבודות שיבוצעו; ולא ניתן להלום פירוש אחר עם האישור הגורף שנתנו יעוז לביצוע השינויים המבוקשים [נ/74]. הנחה זו עולה גם מהיקש לסעיף 59ג(ב)(4) ב חוק המקרקעין, שעניינה התאמות לצרכיו של אדם עם מוגבלות.

14.      כעולה מכתבי הטענות - התובענה שלפניי היא לסעד הצהרתי ולסילוק-יד ממקרקעין. ההצהרה המבוקשת היא הצהרה כללית, מובנת-מאליה ואשר אינה במחלוקת, כי צינר ובן דוד רשאים לעשות שימוש סביר בחצר ובגג המשותפים, ומנועים משימוש בלעדי בהם. זה אינו 'סעד הצהרתי'; זהו הדין. לפיכך סעד זה מיותר ואינו זוקק דיון.

15.      לאור האמור, הדיון בתובענה שלפניי אינו אלא בשאלה אם להורות על סילוק-יד של בן דוד או צינר משימוש בלעדי מסיג-גבול ברכוש המשותף, ועל אפשור שימוש סביר ברכוש המשותף, בעניינים הקונקרטיים שיידונו להלן. 

16.      לא מונחים לפניי כתב אישום מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין בנייה או הריסה ללא היתר; או כתב אישום אחר בגין תקיפה וגרימת חבלה; או בגין היזק לרכוש או השחתת פני מקרקעין. לא מונחות לפניי גם תביעת נזיקין לפיצוי כספי בגין נזק-גוף; או בגין מטרד ליחיד, בעקבות גרימת רעש או אור בוהק או הטחת מילים פוגעניות; או בגין גרימת נזק לרכוש המשותף, כגון עקירת גדר או עצים; או בגין הפרת חובות חקוקות בענייני תכנון ובניה.